KitaCoba

Hitung KPR-mu
Sebelum ke Bank

Simulasi cicilan KPR realistis — dengan kejutan bunga floating, biaya awal lengkap, dan cek FLPP. Gratis, netral, tanpa login.

🟢 Sesuai Metode anuitas tetap · PADG 30/2025 · Maret 2026
Metode anuitas tetap · PADG No. 30/2025 · Maret 2026
Rp
Rp

Hasil kalkulasi bersifat estimasi. Angka aktual tergantung kebijakan bank masing-masing.

Tabel Simulasi Cicilan KPR 2026

Estimasi cicilan bulanan untuk berbagai harga rumah · DP 20% · Bunga Fixed 7%/2thn → Floating 11% · Tenor 20 tahun · Metode anuitas tetap

Harga Rumah DP (20%) Pinjaman Cicilan Fixed Cicilan Floating
Rp 300 jtRp 60 jtRp 240 jt~Rp 1,9 jt~Rp 2,4 jt
Rp 500 jtRp 100 jtRp 400 jt~Rp 3,1 jt~Rp 4,0 jt
Rp 750 jtRp 150 jtRp 600 jt~Rp 4,7 jt~Rp 6,0 jt
Rp 1 miliarRp 200 jtRp 800 jt~Rp 6,2 jt~Rp 8,0 jt
Rp 2 miliarRp 400 jtRp 1,6 M~Rp 12,4 jt~Rp 16,1 jt

Angka dibulatkan. Hasil aktual tergantung kebijakan bank. Gunakan kalkulator di atas untuk simulasi lebih detail.

Kemampuan KPR Berdasarkan Gaji 2026

Estimasi maksimal harga rumah berdasarkan take-home pay · DTI 30% · DP Rp50jt · Bunga Floating 11% · Tenor 20 tahun

Gaji (Net) Batas Cicilan (30%) Maks. Pinjaman Maks. Harga Rumah
Rp 5 jutaRp 1,5 jt~Rp 145 jt~Rp 195 jt
Rp 8 jutaRp 2,4 jt~Rp 233 jt~Rp 283 jt
Rp 10 jutaRp 3,0 jt~Rp 291 jt~Rp 341 jt
Rp 15 jutaRp 4,5 jt~Rp 436 jt~Rp 486 jt
Rp 20 jutaRp 6,0 jt~Rp 582 jt~Rp 632 jt

Dihitung konservatif berdasarkan bunga floating. Hasil aktual berbeda per bank. Gunakan tab "Dari Gaji" untuk simulasi personal.

Syarat FLPP 2025/2026 — Ringkasan per Zona

Zona Wilayah Maks. Gaji (Lajang) Maks. Gaji (Kawin) Maks. Harga Rumah
Zona 1Jawa (non-Jabodtbk), SumateraRp 8,5 jtRp 10 jtRp 166 jt
Zona 2Kalimantan, Sulawesi, Bali, dllRp 9 jtRp 11 jtRp 173–185 jt*
Zona 3Papua (semua)Rp 10,5 jtRp 12 jtRp 240 jt
Zona 4JabodetabekRp 12 jtRp 14 jtRp 185 jt

*Harga maks bervariasi per wilayah (KepMen PUPR 689/2023). Batas gaji berdasarkan Permen PKP 5/2025. Bunga FLPP tetap 5%/tahun · Tenor maks 20 tahun · DP min 1%.

Apa itu Kalkulator KPR?

Kalkulator KPR membantu kamu menghitung cicilan KPR berdasarkan harga rumah atau kemampuan dari gaji. Simulasi mencakup bunga Fixed + Floating (2 tahap) maupun Fixed + Cap + Floating (3 tahap), estimasi biaya awal termasuk PPN DTP 2026, dan pengecekan kelayakan FLPP (KPR subsidi).

Terakhir diperbarui: Maret 2026. Regulasi: PADG 30/2025 · Permen PKP 5/2025 · PMK 90/2025 · KepMen PUPR 689/2023.

Pertanyaan Seputar KPR

Berapa cicilan KPR rumah 500 juta?
Untuk rumah Rp500 juta dengan DP 20% (Rp100 juta), pinjaman Rp400 juta, bunga Fixed 7% selama 2 tahun kemudian Floating 11%, tenor 20 tahun: cicilan awal sekitar Rp3,1 juta/bulan (masa fixed), naik menjadi sekitar Rp4 juta/bulan setelah masa floating. Gunakan kalkulator di atas untuk simulasi sesuai kondisimu.
Gaji 8 juta bisa KPR berapa?
Dengan gaji Rp8 juta (take home pay), batas aman cicilan 30% = Rp2,4 juta/bulan. Berdasarkan bunga floating 11% tenor 20 tahun, estimasi maksimal pinjaman sekitar Rp232 juta. Dengan DP Rp50 juta, bisa beli rumah sekitar Rp282 juta. Gunakan tab "Dari Gaji" untuk simulasi lebih akurat.
Apa itu bunga Fixed, Cap, dan Floating KPR?
Fixed: bunga tetap selama periode awal (biasanya 2-5 tahun). Cap: bunga dibatasi maksimal pada level tertentu (misalnya 9%). Floating: bunga mengikuti pasar (BI Rate + spread bank). Setelah masa fixed/cap berakhir, cicilan bisa naik signifikan — ini yang disebut "kejutan floating".
Apa bedanya simulasi 2 tahap dan 3 tahap?
Simulasi 2 tahap (Fixed+Floating): bunga fixed lalu langsung floating — ini paling umum. Simulasi 3 tahap (Fixed+Cap+Floating): ada tahap cap di tengah yang membatasi kenaikan bunga. Produk seperti BCA "KPR Fix & Cap" menggunakan 3 tahap. Cap membuat kenaikan cicilan lebih gradual.
Berapa DP minimal KPR 2026?
Menurut PADG No. 30/2025 (berlaku s.d. 31 Des 2026), BI mengizinkan LTV hingga 100% untuk KPR pertama di bank dengan NPL/NPF rendah — artinya DP bisa 0%. Namun, kebijakan DP aktual ditentukan oleh masing-masing bank. Sebagian besar bank mensyaratkan DP 5-20%.
Apa itu PPN DTP 2026 untuk KPR?
PPN DTP (Ditanggung Pemerintah) 2026 adalah insentif di mana pemerintah menanggung PPN 11% untuk rumah baru. Berlaku Jan-Des 2026 (PMK 90/2025). Untuk rumah ≤ Rp2 miliar, PPN sepenuhnya ditanggung pemerintah. Rp2-5 miliar: pemerintah menanggung PPN porsi Rp2M pertama, sisanya ditanggung pembeli.
Apa syarat FLPP 2025/2026 terbaru?
Syarat FLPP berdasarkan Permen PKP 5/2025: penghasilan di bawah batas zona (contoh: Jawa non-Jabodetabek max Rp8,5jt lajang / Rp10jt kawin). Harga rumah di bawah batas wilayah (KepMen PUPR 689/2023). Bunga tetap 5%/tahun, tenor maks 20 tahun, DP min 1%. Rumah pertama.
Kenapa kalkulator ini menggunakan bunga floating untuk hitung kemampuan?
Karena lebih realistis dan aman. Jika dihitung dari bunga fixed saja, kamu bisa tergoda beli rumah lebih mahal — tapi setelah masa fixed berakhir (2-3 tahun), cicilan naik drastis dan bisa melampaui 40% gaji. Kalkulator ini menghitung berdasarkan bunga floating sebagai skenario konservatif.
Berapa biaya awal KPR selain DP?
Selain DP, ada: BPHTB (~5% dari harga dikurangi NPOPTKP), PPN 11% (bisa Rp0 jika dapat DTP 2026), provisi bank (~1%), appraisal (~Rp1,5jt), admin bank (~Rp500rb), notaris/PPAT (~1,5%), dan asuransi (bervariasi per usia). Total biaya awal bisa 1,5-2x dari DP.
Apa itu DTI dan berapa batas amannya untuk KPR?
DTI (Debt-to-Income) adalah rasio cicilan terhadap pendapatan. Untuk KPR, DTI ≤ 30% dianggap aman, 31-40% perlu hati-hati, > 40% berisiko berat. Kalkulator ini menunjukkan DTI untuk setiap tahap bunga (fixed, cap, floating) sehingga kamu bisa lihat apakah masih aman setelah bunga naik.
Apakah kalkulator ini merekomendasikan bank tertentu?
Tidak. Kalkulator ini adalah alat edukasi keuangan yang membantu kamu memahami biaya KPR secara transparan. Kami tidak merekomendasikan, mengiklankan, atau berafiliasi dengan bank manapun. Angka bunga yang digunakan adalah asumsi umum berdasarkan kondisi pasar.

Alat Terkait

Kalkulator Gaji Bersih

Hitung take-home pay → pakai untuk simulasi KPR yang lebih akurat

 Kalkulator Cicilan

Hitung cicilan KTA, motor, HP — anuitas & flat rate

Tentang Kalkulator Ini

Kalkulator ini adalah alat edukasi untuk membantu memahami biaya KPR — bukan rekomendasi atau penawaran resmi bank manapun.

Hasil kalkulasi bersifat estimasi berdasarkan metode anuitas tetap. Suku bunga Fixed, Cap, dan Floating adalah asumsi berdasarkan pola umum produk KPR. Angka aktual tergantung kebijakan bank, profil kredit, dan kondisi pasar.

Panduan regulasi: PADG 30/2025 · Permen PKP 5/2025 · PMK 90/2025 · PMK 131/2024 · KepMen PUPR 689/2023. Konfirmasi ketentuan terbaru langsung ke bank atau OJK.