KitaCoba

Sewa atau Beli Rumah?
Tergantung Berapa Lama Kamu Tinggal

Bukan soal cicilan vs sewa. Yang menentukan adalah tahun ke berapa titik impasnya

🟢 Sesuai PPh final 2,5% (PP 34/2016) · BPHTB 5% · patokan IHPR Triwulan I 2026 🔒 Tanpa login · data tidak disimpan

Tentang Kalkulator Ini

Membandingkan cicilan dengan sewa itu perbandingan yang timpang

Kalau kamu menyewa, uang DP dan selisih bulanannya tetap ada di tanganmu. Kalkulator ini membuat pengeluaran kedua pilihan sama persis tiap bulan, lalu membandingkan apa yang tersisa setelah sekian tahun: rumah, atau portofolio.

Hasilnya bukan "beli" atau "sewa", melainkan satu angka: titik impas dalam tahun.

Rp

Rumah sejenis di lokasi sejenis. Kalau belum tahu, angka ini otomatis dari patokan umum 3–5% harga rumah per tahun.

Rp

Setara 4,1% dari harga rumah per tahun

Rp 100 jt

Ini pertanyaan paling menentukan — lebih penting daripada suku bunga

Harga rumah naik berapa per tahun?

IHPR Triwulan I 2026: +0,62% yoy — pertumbuhan terendah sejak seri data dimulai (2003)

Kalau nggak beli, uangnya ditaruh di mana?

Likuid, risiko sangat rendah

Rumahnya baru atau bekas?

Rumah bekas tidak kena PPN — biaya awalnya jauh lebih ringan.

Titik impas beli vs sewa

Nggak ketemu dalam 30 tahun

Dengan asumsi ini, sewa tetap unggul sampai tahun ke-30.

Rencanamu 10 tahun — di titik itu sewa unggul Rp 334.765.440

Kalau beli

Rp 211,3 jt

nilai rumah Rp 531,9 jt − biaya jual − sisa utang Rp 294 jt

Kalau sewa + investasi

Rp 546 jt

total sewa dibayar Rp 256,6 jt

Beban bulanan tahun pertama

Beli (cicilan + PBB + perawatan)Rp 3.559.529
SewaRp 1.700.000
SelisihRp 1.859.529 lebih murah kalau sewa

Modal awal kalau beli: Rp 136.500.000 (DP Rp 100 jt + biaya-biaya Rp 36,5 jt — BPHTB, notaris, provisi, asuransi). Cicilan naik jadi Rp 4.050.176 setelah fixed 2 tahun habis.

Angka di atas cuma benar kalau selisihnya benar-benar diinvestasikan ⚠️

Hitungan ini mengasumsikan kamu menaruh Rp 1.859.529 setiap bulan di Reksa Dana Pasar Uang (4,5%), bukan dipakai jajan. Kalau selisih itu habis terpakai, sewa kehilangan seluruh keunggulannya — dan KPR justru punya satu kelebihan yang nggak muncul di angka: maksa kamu nabung tiap bulan.

Yang nggak masuk hitungan 🧠

  • Rasa aman. Ngontrak berarti kontrak bisa nggak diperpanjang, harga bisa naik sepihak, dan pindahan itu mahal serta melelahkan.
  • Bebas ngatur rumah sendiri. Renovasi, pelihara kucing, pasang paku di tembok — hal kecil yang ternyata bikin beda.
  • Risiko di dua sisi. Harga rumah bisa stagnan (dan sekarang memang sedang begitu), tapi investasi juga bisa turun. Dua-duanya asumsi, bukan janji.
  • Rumah susah dijual cepat. Kalau butuh uang mendadak, portofolio cair dalam hitungan hari; rumah bisa berbulan-bulan.

Lanjut ke langkah nyata 🚀

Simulasikan investasi selisihnya 📈Hitung KPR-nya detail 🏠Kapan DP-nya kekumpul? 🎯

Bagikan ke yang lagi galau ngontrak 🏠

Ini simulasi berbasis asumsi, bukan ramalan. Kenaikan harga rumah dan imbal hasil investasi tidak ada yang bisa memastikan — ubah salah satunya sedikit saja dan titik impasnya bergeser jauh. Angka pajak dan biaya mengikuti aturan resmi (PPh final 2,5% PP 34/2016, BPHTB 5%, komisi agen Permendag 51/2017), sedangkan asumsi pasar adalah rangkuman Agustus 2026 — patokan IHPR Triwulan I 2026 dari Bank Indonesia. Semua perhitungan dilakukan di browser, tidak ada data yang dikirim. KitaCoba bukan lembaga keuangan dan tidak memberi saran investasi.

Alat Terkait

Kalkulator KPR

Cicilan, biaya awal & jebakan bunga floating

 Kalkulator Investasi

Kalau selisihnya diinvestasikan, jadi berapa?

 Kalkulator Kapan Bisa Beli

Kapan DP-nya kekumpul dengan gaji sekarang

 Kalkulator Rasio Utang

Cicilan barumu masih masuk akal atau nggak

Kenapa Pertanyaan Ini Sulit Dijawab

Karena dua pilihan ini tidak berjalan di jalur yang sama. Membeli menumpuk biaya besar di awal — DP, BPHTB, notaris, provisi — dan menyimpan satu tagihan lagi di akhir saat dijual: PPh final 2,5% plus komisi agen. Menyewa nyaris tanpa biaya masuk dan keluar, tapi tidak meninggalkan apa pun setelah bertahun-tahun.

Konsekuensinya: makin lama kamu tinggal, makin tipis porsi biaya sekali-bayar itu per tahun, dan makin besar peluang kepemilikan menang. Yang dicari bukan "mana yang lebih murah", melainkan di tahun ke berapa keduanya bertemu.

Kenapa Sewa Terasa Jauh Lebih Murah

Karena imbal hasil sewa rumah di Indonesia umumnya 3–5% per tahun dari harga rumah, sedangkan bunga KPR floating ada di kisaran 11%. Selisih itu langsung terasa tiap bulan. Yang membalikkan keadaan bukan cicilannya, tapi dua hal yang bekerja diam-diam: kenaikan harga rumah, dan fakta bahwa cicilan berhenti setelah tenor selesai sementara sewa naik terus selamanya.

Soal "Harga Rumah Kan Selalu Naik"

Perlu dicek ulang. Indeks Harga Properti Residensial Bank Indonesia Triwulan I 2026 tumbuh 0,62% yoy — pertumbuhan terendah sejak seri data dimulai (2003) — dan beberapa kota malah turun. Dalam contoh standar kalkulator ini, dengan laju kenaikan seperti sekarang titik impasnya tidak tercapai sampai tahun ke-30. Bukan berarti jangan beli rumah — hanya berarti alasan finansialnya sedang lemah, dan alasan lain (rasa aman, kepastian tempat tinggal) jadi lebih menentukan.

Syarat yang Sering Dilupakan

Keunggulan menyewa hanya nyata kalau selisihnya benar-benar diinvestasikan. Menyewa dengan cicilan yang tidak ada lalu menghabiskan selisihnya adalah pilihan terburuk dari ketiganya. KPR, dengan segala bunganya, punya satu keunggulan yang tidak muncul di spreadsheet mana pun: ia memaksa menabung. Kalau kamu tahu diri sendiri sulit disiplin, itu faktor yang sah untuk dimasukkan ke keputusan.

Biaya yang Perlu Disiapkan

  • Saat beli — BPHTB 5% di atas NPOPTKP, PPN untuk rumah baru, provisi bank ±1%, notaris/AJB/balik nama ±1–1,5%, appraisal, admin, asuransi jiwa & kebakaran. Lazimnya 6–10% dari harga rumah, di luar DP. Rumah bekas tidak kena PPN, dan untuk rumah baru sampai 31 Desember 2026 pemerintah masih menanggung PPN atas Rp 2.000.000.000 pertama (rumah s/d Rp 5.000.000.000) — kalkulator sudah memperhitungkannya.
  • Selama punya — PBB tahunan (tarif ditetapkan perda, maksimum 0,5% menurut UU HKPD) dan perawatan yang lazim dihitung 1–2% nilai rumah per tahun.
  • Saat jual — PPh final 2,5% ditanggung penjual (PP 34/2016) dan komisi agen 2–5% kalau pakai jasa agen (Permendag 51/2017).

Terakhir diperbarui: Agustus 2026

Titik Impas per Skenario Kenaikan Harga

Harga rumah naik Titik impas Posisi di tahun ke-10
0,62% / tahun > 30 tahun Sewa unggul Rp 334.765.440
3% / tahun Tahun ke-27 Sewa unggul Rp 210.193.274
6% / tahun Tahun ke-11 Sewa unggul Rp 10.313.922

Contoh: rumah Rp 500.000.000, DP 20%, tenor 20 tahun, fixed 7% 2 tahun lalu floating 11%, sewa setara Rp 1.700.000/bulan naik 5%/tahun, selisih diinvestasikan di 4,5%/tahun, PBB 0,1% dan perawatan 1% per tahun. Ubah asumsinya di kalkulator — hasilnya bergeser jauh. Rangkuman pasar Agustus 2026.

Pertanyaan Seputar Sewa vs Beli Rumah

Lebih untung sewa atau beli rumah?
Tidak ada jawaban tunggal — yang menentukan bukan harga rumah atau suku bunga, melainkan berapa lama kamu tinggal di sana. Biaya beli menumpuk di awal (DP, BPHTB, notaris, provisi) dan biaya jual menunggu di akhir (PPh final 2,5%, komisi agen), sehingga makin lama ditinggali, makin tipis porsi biaya itu per tahun. Kalkulator ini menghitung titik impas: tahun ke berapa membeli mulai unggul. Di bawah tahun itu, menyewa yang lebih masuk akal secara angka.
Kok cicilan KPR jauh lebih mahal daripada sewa rumah yang sama?
Karena imbal hasil sewa rumah di Indonesia umumnya cuma 3–5% per tahun dari harga rumah, sementara bunga KPR floating ada di kisaran 11%. Selama selisih itu bertahan, menyewa hampir selalu lebih murah per bulan. Yang membalik keadaannya bukan cicilan, melainkan dua hal lain: kenaikan harga rumah dan cicilan yang berhenti setelah tenor selesai, sementara sewa naik terus selamanya.
Bukannya harga rumah selalu naik?
Itu asumsi yang perlu dicek ulang. Indeks Harga Properti Residensial Bank Indonesia Triwulan I 2026 tumbuh 0,62% year-on-year — pertumbuhan terendah sejak seri data dimulai (2003). Beberapa kota bahkan mencatat penurunan. Harga rumah memang cenderung naik dalam jangka sangat panjang, tapi "selalu naik dan selalu cepat" bukan sesuatu yang bisa diandalkan untuk keputusan 10 tahun. Karena itu kalkulator ini memakai angka BI yang sekarang sebagai skenario default, bukan angka optimistis.
Kenapa hitungannya melibatkan investasi?
Supaya adil. Kalau kamu menyewa, uang DP dan biaya-biaya yang tidak jadi dikeluarkan itu tetap ada — dan selisih antara cicilan dan sewa juga tetap ada tiap bulan. Membandingkan cicilan dengan sewa saja mengabaikan uang tersebut. Kalkulator ini membuat pengeluaran kedua skenario sama persis tiap bulan, lalu membandingkan apa yang tersisa: rumah di satu sisi, portofolio di sisi lain.
Kalau selisihnya nggak saya investasikan gimana?
Maka keunggulan menyewa hilang — dan ini bukan kasus langka, justru yang paling sering terjadi. Di titik itu KPR punya satu keunggulan yang tidak muncul di angka mana pun: ia memaksa kamu menabung tiap bulan, mau tidak mau. Kalau kamu tahu diri sendiri kurang disiplin menyisihkan, condongkan keputusan ke arah membeli meski angkanya bilang sebaliknya.
Biaya apa saja yang muncul saat beli dan saat jual rumah?
Saat beli: BPHTB 5% dari nilai di atas NPOPTKP, PPN untuk rumah baru, provisi bank sekitar 1% dari pinjaman, biaya notaris/AJB/balik nama sekitar 1–1,5%, appraisal, admin, serta asuransi jiwa dan kebakaran. Totalnya lazim di kisaran 6–10% dari harga rumah. Saat jual: PPh final 2,5% dari nilai transaksi yang ditanggung penjual (PP 34/2016), plus komisi agen 2–5% kalau pakai jasa agen (Permendag 51/2017). Selama memiliki: PBB tahunan dan biaya perawatan yang lazim dihitung 1–2% dari nilai rumah per tahun.
Berapa lama biasanya titik impasnya?
Sangat tergantung asumsi. Dengan contoh rumah Rp 500.000.000, DP 20%, tenor 20 tahun, dan sewa setara Rp 1.700.000 per bulan: kalau harga rumah naik seperti sekarang (0,62%/tahun), titik impasnya tidak tercapai dalam 30 tahun. Kalau naik 3%/tahun, sekitar tahun ke-27. Kalau naik 6%/tahun, sekitar tahun ke-11. Perbedaan sebesar itu dari satu asumsi saja — karena itu jangan perlakukan hasilnya sebagai kepastian.
Jadi anak muda sebaiknya ngontrak dulu?
Kalau kemungkinan pindah kota atau ganti kerja dalam beberapa tahun ke depan masih besar, menyewa memberi keleluasaan yang nilainya nyata — dan secara angka pun biasanya menang di rentang pendek. Tapi ini bukan alasan untuk menunda menabung. Yang berbahaya bukan "ngontrak", melainkan ngontrak sambil menghabiskan selisihnya. Pilih salah satu: beli sekarang, atau sewa sambil membangun portofolio yang serius.

Catatan

Hasil kalkulator ini bergantung sepenuhnya pada asumsi kenaikan harga rumah dan imbal hasil investasi — dua hal yang tidak ada yang bisa memastikan. Geser salah satunya beberapa persen dan titik impasnya berubah bertahun-tahun. Perlakukan hasilnya sebagai bahan diskusi, bukan kesimpulan.

Angka pajak dan biaya mengikuti aturan resmi yang berlaku (PPh final 2,5% PP 34/2016, BPHTB 5%, komisi agen Permendag 51/2017, batas PBB-P2 UU HKPD), tapi tarif PBB dan NPOPTKP berbeda tiap daerah dan biaya notaris berbeda tiap transaksi.

Model ini juga tidak menilai hal yang tidak berbentuk angka: kepastian tempat tinggal, kebebasan mengatur rumah sendiri, atau risiko kontrak tidak diperpanjang.

Semua perhitungan dilakukan di browser — tidak ada data yang dikirim ke server. KitaCoba bukan lembaga keuangan dan tidak memberikan saran investasi. Terakhir diperbarui: Agustus 2026.